一、項(xiang)目簡介

“塞上(shang)凝聚力”商(shang)業(ye)城為(wei)自治區、銀川(chuan)市、興(xing)慶區三級政(zheng)府“創(chuang)業(ye)孵化園(yuan)”，項(xiang)目(mu)(mu)位于新(xin)華(hua)路與麗景街物流帶十字交(jiao)匯處，銜接銀川(chuan)傳統核心新(xin)華(hua)商(shang)圈。總建筑面積67萬(wan)平方(fang)米，是一(yi)個(ge)集住(zhu)宅區、大型燈具城、家居裝飾(shi)材料(liao)、星級酒(jiu)店、寫(xie)字樓、百貨、公寓、餐飲、超(chao)市、特色美食城等為(wei)一(yi)體的重量級地標式(shi)商(shang)住(zhu)項(xiang)目(mu)(mu)。

小區位于(yu)銀川市興(xing)慶區新(xin)華東街526號(hao)，總建筑面(mian)積(ji)：271618.78m2，其(qi)中(zhong)，住(zhu)宅54235.91m2，公寓74302.71m2，營(ying)業房(fang)：143080.13m2，管(guan)理(li)用房(fang)面(mian)積(ji)290.9m2。目前，“塞上凝聚(ju)力(li)”項目一期(qi)總建筑面(mian)積(ji)58900平(ping)方米，351戶，均(jun)已(yi)全(quan)部(bu)售出(chu)；二期(qi)69800平(ping)方米，其(qi)中(zhong)商(shang)業156戶，目前為帶上凝聚(ju)力(li)燈飾城，市場經(jing)營(ying)狀(zhuang)況良(liang)好；自住(zhu)型精裝(zhuang)公寓共734余套均(jun)已(yi)基本(ben)售罄，已(yi)于(yu)2019年9月交房(fang)遷(qian)入。

項目(mu)內大(da)型商業綜(zong)合(he)體(ti)37#樓“超越中(zhong)心(xin)”建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面積為9萬(wan)平方米，建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)物(wu)(wu)地(di)(di)(di)(di)下兩(liang)層(ceng)(ceng)(ceng)（地(di)(di)(di)(di)下二層(ceng)(ceng)(ceng)為停車庫(ku)；地(di)(di)(di)(di)下一(yi)層(ceng)(ceng)(ceng)為超市）。地(di)(di)(di)(di)上裙房為六層(ceng)(ceng)(ceng)，其中(zhong)A座(zuo)辦公樓為25層(ceng)(ceng)(ceng)，共570套，即將(jiang)開始銷售。B座(zuo)酒店(dian)為19層(ceng)(ceng)(ceng)，共229套精裝(zhuang)公寓，均(jun)已(yi)全(quan)(quan)部(bu)售罄，并(bing)與途家進行合(he)作，已(yi)全(quan)(quan)部(bu)正常運(yun)營。該建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)物(wu)(wu)37#樓1-4層(ceng)(ceng)(ceng)定位為城(cheng)東生(sheng)態(tai)主題特色(se)小(xiao)(xiao)(xiao)鎮(zhen)，項目(mu)命名為榮(rong)恒(heng)星(xing)星(xing)小(xiao)(xiao)(xiao)鎮(zhen)。榮(rong)恒(heng)·星(xing)星(xing)小(xiao)(xiao)(xiao)鎮(zhen)建(jian)筑(zhu)(zhu)(zhu)面積34000㎡，地(di)(di)(di)(di)上6層(ceng)(ceng)(ceng)(含5-6層(ceng)(ceng)(ceng)影院)，中(zhong)國“一(yi)帶一(yi)路”觀光旅游新地(di)(di)(di)(di)標(biao)，項目(mu)1-4層(ceng)(ceng)(ceng)主要以餐飲美(mei)食(shi)、休閑娛樂(le)、兒童天(tian)地(di)(di)(di)(di)、生(sheng)活配套、生(sheng)活零售五大(da)經營業態(tai)，5-6層(ceng)(ceng)(ceng)為誠豐影院。

“凝聚力(li)商業(ye)區(qu)”自物(wu)業(ye)接管以(yi)來(lai)，在興慶區(qu)政府、物(wu)業(ye)辦和(he)(he)銀古路辦事處的(de)各級領導和(he)(he)部門的(de)關心和(he)(he)幫助下，始終將設備設施（房屋管理）、公共(gong)秩序維護、環境衛(wei)生、企(qi)業(ye)管理各項(xiang)工作放在首要位置，始終堅持我(wo)公司的(de)服(fu)務理念“業(ye)主的(de)滿意(yi)是(shi)我(wo)們(men)永遠的(de)追求”。從自身(shen)做起，狠抓務實，并(bing)在組織(zhi)機(ji)構、制(zhi)度(du)健全(quan)(quan)、管理方式、服(fu)務質(zhi)量上狠下功(gong)夫，積極開(kai)展各項(xiang)管理工作，并(bing)不(bu)斷提高(gao)在職員工和(he)(he)聘(pin)用(yong)人員的(de)職業(ye)道德素質(zhi)教育和(he)(he)專業(ye)技能(neng)知(zhi)識(shi)學習(xi)力(li)度(du)，以(yi)此不(bu)斷提高(gao)全(quan)(quan)員綠化(hua)、愛(ai)衛(wei)、安全(quan)(quan)防衛(wei)意(yi)識(shi)，一心為民，長抓不(bu)懈，通過努力(li)為業(ye)主營造舒適、優雅(ya)、安全(quan)(quan)、衛(wei)生的(de)宜居宜商環境。

二、物業(ye)服務的主要(yao)內容

物(wu)業(ye)管理將(jiang)已政策(ce)和法(fa)規為(wei)理論依據，寓管理與(yu)服(fu)務(wu)之中(zhong)，建(jian)立社(she)區服(fu)務(wu)體(ti)系。為(wei)住戶提供(gong)全方位(wei)管理，服(fu)務(wu)項(xiang)目呈現多元化、全方位(wei)態勢。

1、房屋(wu)及設(she)施設(she)備管理

（1）房(fang)(fang)屋建筑(zhu)共用(yong)設(she)施(shi)(shi)(shi)設(she)備的維(wei)修(xiu)、養護(hu)、管(guan)理(li)和運行服(fu)務。包括：共用(yong)的上下水(shui)管(guan)道、落水(shui)管(guan)、電線、供電線路(lu)、照(zhao)明、消防設(she)施(shi)(shi)(shi)、安防設(she)施(shi)(shi)(shi)、路(lu)燈、標(biao)識標(biao)牌(pai)、設(she)施(shi)(shi)(shi)等。制(zhi)定房(fang)(fang)屋維(wei)護(hu)、養護(hu)計劃，保持房(fang)(fang)屋正常的使用(yong)功能及(ji)完好。

（2）良好(hao)的設備管理(li)是保(bao)證(zheng)物(wu)(wu)業保(bao)值增值、節約小(xiao)區運(yun)行成(cheng)本的關鍵。保(bao)證(zheng)設備設施(shi)的正(zheng)常運(yun)轉是小(xiao)區物(wu)(wu)業服務的一(yi)項基(ji)礎工(gong)作建立并實施(shi)一(yi)套(tao)包涵(han)所(suo)有(you)設備設施(shi)的維護、保(bao)養和修(xiu)理(li)作業程序和制(zhi)度。落實定期檢(jian)查、維修(xiu)、保(bao)養制(zhi)度各種運(yun)行記錄齊(qi)備，達到設施(shi)設備齊(qi)全、功能正(zheng)常、運(yun)行良好(hao)。

（3）消(xiao)(xiao)防(fang)安全非常(chang)重要(yao)，我們要(yao)貫徹(che)“預(yu)防(fang)為主、防(fang)消(xiao)(xiao)結合”的方針，對消(xiao)(xiao)防(fang)工作(zuo)要(yao)常(chang)抓不懈。對消(xiao)(xiao)防(fang)設施設備按(an)規(gui)定(ding)進(jin)行(xing)試(shi)運行(xing)，確(que)保正常(chang)運行(xing)，定(ding)期組織員(yuan)工進(jin)行(xing)消(xiao)(xiao)防(fang)應(ying)急預(yu)案(an)演練(lian)，消(xiao)(xiao)防(fang)知識培(pei)訓。

2、公共秩(zhi)序維護管(guan)理

小(xiao)區(qu)的(de)安(an)全保(bao)衛工作尤(you)其重要，公共(gong)秩序(xu)維護(hu)人員統一著(zhu)裝(zhuang)，小(xiao)區(qu)出入口24小(xiao)時值班巡(xun)邏。對(dui)(dui)進出小(xiao)區(qu)的(de)車(che)(che)輛實(shi)施證、卡管理(li)，引導(dao)車(che)(che)輛有序(xu)通(tong)(tong)行、停(ting)放(fang)，確(que)保(bao)車(che)(che)輛安(an)全、交通(tong)(tong)暢通(tong)(tong)、組織有序(xu)，停(ting)放(fang)整齊，創(chuang)造優(you)美的(de)小(xiao)區(qu)環境(jing)。利用電(dian)視(shi)監控(kong)、無(wu)線對(dui)(dui)講聯系等(deng)秩序(xu)維護(hu)技術裝(zhuang)備，配合訓練有素反應快捷的(de)秩序(xu)維護(hu)隊伍、縝密實(shi)用的(de)作業程(cheng)序(xu)、嚴格的(de)制(zhi)度(du)化(hua)管理(li)，對(dui)(dui)小(xiao)區(qu)進行全方位(wei)的(de)安(an)全防范。

3、公共環境（清潔衛生）管理

對房(fang)屋公共部位的(de)清(qing)潔、衛生、垃(la)圾的(de)收集、清(qing)運、按計(ji)劃消毒、滅(mie)鼠、滅(mie)蟲，高質(zhi)量、高頻度的(de)環(huan)境衛生清(qing)潔維(wei)護，確保小區文明潔凈、提高住戶(hu)的(de)生活質(zhi)量。

4、裝修管理(li)

對業主及(ji)住戶的(de)裝(zhuang)修(xiu)實行全(quan)面(mian)的(de)監(jian)管，安排人(ren)員辦(ban)理裝(zhuang)修(xiu)隊伍(wu)的(de)登(deng)記、審批和發放(fang)各類證件(jian)，負責裝(zhuang)修(xiu)日常安全(quan)工(gong)作，確保裝(zhuang)修(xiu)設計合(he)理、裝(zhuang)修(xiu)材料及(ji)施工(gong)過(guo)程符(fu)合(he)規(gui)定要(yao)求(qiu)，保障住宅(zhai)的(de)結構安全(quan)及(ji)小區的(de)整體美(mei)觀，使業主有(you)一個舒適(shi)、安寧的(de)生活環(huan)境(jing)。

5、物業檔案建立(li)與(yu)管(guan)理

   （1）資(zi)料(liao)的(de)收集(ji)(ji)堅持內容豐富(fu)的(de)原則，根據實體資(zi)料(liao)和信息資(zi)料(liao)的(de)內容，在實際工(gong)作中從(cong)需要和服務的(de)角度(du)出發，擴大信息的(de)收集(ji)(ji)來源，從(cong)時間上來講(jiang)是(shi)指從(cong)規(gui)劃設計(ji)到(dao)工(gong)程(cheng)竣工(gong)的(de)全部(bu)工(gong)程(cheng)技術維修資(zi)料(liao)，從(cong)空間上講(jiang)是(shi)指物業構成的(de)全部(bu)，大到(dao)房屋本(ben)體公共(gong)設施，小到(dao)花草苗木(mu)都應(ying)有詳細(xi)的(de)資(zi)料(liao)，分類整理，采用原始檔(dang)案(an)和電腦檔(dang)案(an)雙軌管(guan)理制。應(ying)做到(dao)保管(guan)、保密(mi)，工(gong)作細(xi)致，如有破損(sun)，應(ying)及時修補。

三、物業(ye)管理(li)的組織結構策劃(hua)

按照實用節(jie)約(yue)、分工(gong)明確的原則，根(gen)據(ju)小(xiao)區的實際(ji)情況和上述(shu)物業管理主要任務內(nei)容，對小(xiao)區的物業管理的組織結構設計如下：

1、部門設置與(yu)組織結構(gou)

物業(ye)服(fu)務(wu)(wu)是做為凝(ning)聚力服(fu)務(wu)(wu)處(chu)一個職(zhi)能(neng)部(bu)門。建議部(bu)門名(ming)稱即為“物業(ye)服(fu)務(wu)(wu)處(chu)”下(xia)設(she) “客戶(hu)服(fu)務(wu)(wu)、秩序維護、保(bao)潔、工程”四(si)部(bu)，具體組織結(jie)構圖如下(xia)：

2、物業服(fu)務(wu)服(fu)務(wu)處運作原理模型(xing)圖：

3、物業服務(wu)外部溝通導(dao)向圖：

4、物(wu)業服務處各部門主要職(zhi)責

① 公(gong)共秩序維(wei)護(hu)部(bu)：負(fu)責小(xiao)(xiao)區的(de)24小(xiao)(xiao)時安全巡邏、突發事件處(chu)置、監控和消防(fang)系(xi)統的(de)24小(xiao)(xiao)時值守、車輛(liang)秩序維(wei)護(hu)、消防(fang)管理、二次裝修的(de)監管等(deng)。

② 公(gong)共(gong)環境、綠化部：負(fu)責小區流動保潔服務、垃圾和雜物(wu)的(de)清(qing)(qing)運、大(da)理石和飾面(mian)等(deng)(deng)的(de)專業保養(yang)維護(hu)、綠化養(yang)護(hu)等(deng)(deng)。外(wai)墻專業清(qing)(qing)洗保養(yang)可外(wai)聘專業公(gong)司負(fu)責承包，以節約人力(li)和物(wu)力(li)成本。

③ 工程部：負責設(she)(she)備設(she)(she)施(shi)(shi)的(de)運(yun)行、日常設(she)(she)備設(she)(she)施(shi)(shi)的(de)維(wei)修和計劃保(bao)養(yang)。電梯和消防設(she)(she)施(shi)(shi)檢測等大(da)型設(she)(she)備的(de)保(bao)養(yang)和維(wei)修外聘專業公司承包（保(bao)修期間除外）、以節(jie)約(yue)人(ren)力等。

④ 客戶(hu)服(fu)務(wu)部：收集整理(li)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)的(de)資料(liao)檔案(an)，按管(guan)理(li)規約對商戶(hu)進行監督(du)管(guan)理(li)，與業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)委員會一起協調各方面的(de)關(guan)系，為業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)、住戶(hu)提供特(te)約的(de)服(fu)務(wu)，組織業(ye)(ye)(ye)主(zhu)(zhu)、住戶(hu)聯誼(yi)活(huo)動和小區文化生活(huo)等(deng)。這是物業(ye)(ye)(ye)服(fu)務(wu)處的(de)靈魂和中(zhong)樞(shu)。